최근 1주택자 양도세 등 세제개편으로 나라가 시끌시끌합니다. 2026년 세제개편안이 공개되면서 1주택자의 셈법이 아주 복잡해졌거든요. 이번 개편의 핵심은 한 마디로 오래 보유했어도 실거주를 안 했으면 세금 혜택을 없애겠다는 건데요.
저도 이 상황에 해당이 되어 머리를 제대로 싸매고 있습니다. 보유한 지는 10년이 넘었지만, 거주한 기간은 4년 미만이거든요. 남편의 직장 때문에 어쩔 수 없이 비거주를 하게 되었지만, 세금 부담이 커질 수 있어 앞으로 어떻게 할지 고민입니다.
오늘 저의 경우를 들어 시세차익이 10억 원가량을 기준으로 개편 전후로 양도세가 어떻게 변하는지 정리해 볼게요.
1. 1주택자 양도세, 무엇이 바뀌나요?
기존에는 1세대 1주택자가 집을 팔 때 보유기간(최대 40%) + 거주기간(최대 40%)을 합산해 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 받았어요. 살지 않고 보유만 했어도 매년 4%씩 공제를 해줬던 것이죠.
하지만 이번 개편안에 따라 ‘보유 공제’가 단계적으로 전면 폐지됩니다.
- 현행: 보유 최대 40% + 거주 최대 40% (총 최대 80%)
- 2028년: 보유 최대 20% + 거주 최대 60% (과도기)
- 2029년 이후: 보유 공제 0% (완전 폐지) + 거주 공제만 최대 80%
즉, 2029년부터는 구입한 내 집에 직접 들어가서 산 거주기간이 없으면 10년을 갖고 있어도 보유에 따른 세금 감면 혜택을 단 1원도 받을 수 없게 됩니다.
2. 예시) 12년 보유, 3년 반 거주, 시세차익 10억 원일 때
실제 사례를 들어볼게요
- 2014년에 5억에 매수
- 총 12년 보유 그중 3년만 실거주하고 전세를 준 1주택자
- 매도가 15억
- 양도차익이 10억 원 (12억 초과 고가 주택 기준)
계산식 => 전체 양도차익 * (양도가액 -12억) / 양도가액
따라서, 10억 * (15억 – 12억) / 15억 = 2억 원
즉, 고가주택의 과세대상 양도차익은 2억 원입니다. 차례로 계산을 해볼게요.
2.1 장기보유특별공제율
- 12년 보유 -> 보유기간 공제 40%
- 3년 거주 -> 거주기간 공제 12%
따라서 총 52%이며, 전체 양도차익 10억 *52% = 5억 2천만 원
그런데 이 전체 장특공제 중 12억 초과분에 해당하는 부분만 공제하므로
5억 2천만 원 *3억 (12억 초과분) / 15억 = 1억 400만 원
2.2 과세대상 양도소득금액
과세대상 양도차익 2억 – 장기보유특별공제 1억 400만 원 = 9,600만 원
2.3 기본공제
양도소득 기본공제는 2026년 연 250만 원이므로
9,600만 원 – 250만 원 = 9,350만 원이 과세표준이 됩니다.
2.4 양도소득세
현재 기본세율에서 과세표준 8,800만 원 초과 ~ 1억 5천만 원 이하는 35%, 누진공제 1,490만 원 적용됩니다.
따라서 9,350만 원 * 35% – 1,490만 원 = 1,782만 5,000원
2.5 지방소득세
양도소득세의 10%이므로 178만 2,500원
2.6 내야 할 세금
| 2026년 | 2027~2028년 | 2029년 | |
| 적용 장특공제율 | 52% | 32% | 24% |
| 양도차익 | 2억 원 | 2억 원 | 2억 원 |
| 과세표준 | 9,350만 원 | 1억 1,100만 원 | 1억 2,700만 원 |
| 양도소득세 + 지방소득세 | 1,960만 7,500원 | 2,575만 1,000원 | 3,191만 1,000원 |
참고) 위 계산은 실제 세액을 확정하는 계산이 아니라 개편안의 공제율 변화가 세금에 미치는 영향을 비교하기 위한 단순화된 예시입니다.
실거주 기간이 짧은 고가주택 보유자라면 올해부터 2028년 사이에 매도하는 것이 절세 측면엔서 유리하다 생각됩니다.
하지만 12억 원을 초과하는 고가 주택임에도 1주택자 양도세가 생각보다 가파르게 오르는 것 같지는 않으신가요? 이유는 아래 보완장치에 있어요.
3. 보유 공제 폐지 시 보완 장치
12년이나 보유했는데 보유 공제가 완전히 폐지되면 세금 폭탄 맞는 건 아닐지 걱정이 많으셨죠? 제가 직접 계산해 보니 생각보다 엄청 큰 차이는 아니었어요. 이유는 보완 장치에 있답니다.
3.1 세금 차이가 생각보다 적었던 이유
2029년부터 보유 공제(연4%, 최대 40%)가 완전 폐지되지만, 1주택자 양도세가 무제한으로 폭등하지 않는 이유는 정부가 2가지 완화 장치를 함께 만들어 두었기 때문입니다.
- 거주 공제율 2배 폭증: 연 4% -> 연 8%로 상향 (3년 거주 기준 12% -> 24%)
- 기본 공제 10배 상향: 연 250만 원 -> 2,500만 원으로 확대 (10년 이상 거주, 양도가액 30억 이하인 1세대 1주택)
즉, 보유 공제 40%가 날아가는 대신 거주 공제율과 기본 공제율을 상향했기 때문에 보유 공제 폐지라는 타격을 일정 부분 방어해 주게 되는 것이에요.
4. 초고가 주택, 진짜 세금 폭탄?
이번 세제 개편안의 타깃이 된 초고가 주택, 강남의 초고가 아파트를 10년 보유하고 3년 거주한 1세대 1주택자의 양도세를 한번 계산해 보겠습니다.
- 2016년 취득 가액 20억에 구입한 1주택자
- 양도가액 60억
- 10년 보유 및 3년 거주의 경우
이미 양도차익이 40억이어서 큰 금액의 세금을 납부해야할 것으로 생각되는데 개편 전 후 얼마나 차이나는 지 확인해 볼게요.
- 현행 2026년 산출 세액 6억 8,710만 원 (지방소득세 포함)
- 2027~2028년 산출 세액 10억 1,805만 원 (지방소득세 포함)
- 2029년 전면 개편 이후 산출 세액 11억 5,060만 원 (지방소득세 포함, 보유공제 0%)
현행 기준 6억 대의 세금이 나오지만 개편 후 보유공제가 사라지면서 1주택자 양도세가 11억 원을 훌쩍 넘깁니다. 세제개편 후 2029년부터는 67% 이상 세금이 폭등하게 됩니다. 위 10억 양도차익 주택 역시 62% 가량의 세금이 폭등하였지만 금액적인 면에서 초고가주택의 경우 큰 금액으로 늘어나는 것을 알 수 있습니다.
5. 1주택자 양도세, 거주 기간이 길수록 유리
위의 두 가지 예시에서 보유 기간은 길지만 거주 기간이 짧은 경우 바뀌는 세금에 대해서 알아보았는데요. 이번 세제개편안의 중심 내용 중 하나가 집을 사면 그 집에 거주하라는 것이죠.
그렇다면 1주택자가 집을 구입하고 쭉 거주한 경우라면 세금이 어떻게 될까요?
5.1 1주택자 양도차익 10억 원, 12년 거주 시
- 현행 2026년 산출 세액 409만 원
- 2027~2028년 산출 세액 63만 원
- 2029년 전면 개편 이후 산출 세액 63만 원 (보유 공제 0%)
5.2 1주택자 양도차익 40억 원, 10년 거주 시
- 현행 2026년 산출 세액 2억 8,858만 원
- 2027~2028년 산출세 액 2억 7,816만 원
- 2029년 전면 개편 이후 산출 세액 2억 7,816만 원 (보유 공제 0%)
이렇게 직접 계산을 해보니 이번 세제개편안의 핵심이 단순히 ‘보유’가 아닌 ‘실제 거주 기간’에 따라 세금 혜택을 주겠다는 점이 명확히 보입니다.
기존에는 오랫동안 집을 갖고만 있어도 상당한 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있었지만, 개편 후에는 실거주하지 않은 보유 기간에 대한 공제가 많이 축소됩니다. 이 부분은 특히 초고가 주택일수록 더욱 크게 와 닿을 것 같아요.
반면 10년 이상 실제 거주한 1세대 1주택자의 경우, 개편 후에도 최고 거주 공제 80%가 온전히 유지되어 세금 부담이 전혀 늘지 않았어요.
오히려 기본공제 확대 혜택까지 더해져 오랫동안 실거주한 실수요자라면 개편 이후에 매도할 때 세금이 줄어드는 효과까지 누릴 수 있어 보입니다.
결국 이번 개편안은 투기성 보유는 차단하고 실제 거주하는 실수요자를 두텁게 보호하겠다는 정부의 명확한 정책적 메시지를 담고 있습니다.
따라서 실거주 기간이 짧은 고가 주택 보유자라면 개편 전 매도를 적극 검토해야 하지만, 장기 실거주자라면 이번 세제 개편안이 주는 세금 공포는 전혀 느낄 필요가 없습니다.
1주택자 양도세 대신 주택연금?