안녕하세요, MyWiseDaily입니다.
취임 1주년을 맞이한 이재명 대통령이 기자회견에서 꽤 직접적이고 강한 발언을 던졌습니다. “우리나라 보유세는 대체로 낮다. 많이 사모아도 부담이 별로 없다”는 말이었습니다.
사실상 다주택자와 고가 주택을 겨냥한 ‘부동산 세제 강화’를 예고한 셈인데, 이 발언이 나오자마자 부동산 커뮤니티와 구글 등 검색창은 술렁이기 시작했습니다. 7월 세제 개편을 앞두고 나온 발언이라 더욱 주목받고 있습니다.
오늘은 이 발언의 배경과 실제로 한국 보유세가 정말 낮은 편인지, 그리고 7월 개편안에서 우리의 자산에 직접적인 영향을 미칠 변화는 무엇인지 핵심만 정교하게 정리해 보겠습니다.
1. 한국 보유세, 실제로 낮은 게 맞나?
결론부터 말씀드리면, 어떤 통계 수치를 보느냐에 따라 맞기도 하고 틀리기도 합니다. 수치만 놓고 보면 대통령 말이 틀리지 않습니다. OECD 자료 기준으로 2023년 한국의 보유세 실효세울은 0.15% 수준입니다.
미국이 0.83%, 영국이 0.72%, 일본이 0.49%인 것과 비교하면 상당히 낮은 수준입니다. 민간 연구단체 토지+자유연구소가 계산한 수치도 비슷한데, 미국 뉴욕이나 일본 도쿄의 1~2% 수준에 비하면 한국은 확실히 낮은 편에 속합니다.
보유세는 말 그대로 부동산을 가지고 잇는 것 자체에 매기는 세금입니다. 한국의 경우 재산세와 종합부동산세가 여기에 해당합니다. 보유세가 낮으면 집을 여러 채 가지고 있어도 매년 내는 세금 부담이 크지 않으니, 굳이 팔 이유가 없고 결국 매물이 잠긴다는 것이 현 정부가 바라보는 진단이며 이를 깨겠다는 의지입니다. 대통령이 말한 “많이 사모아도 부담이 없다”는 표현이 바로 이 구조를 지적한 것으로 보입니다.
| 국가 | 취득세 (살 때) | 양도소득세 (팔 때) | 주요 특징 |
| 대한민국 | 1~4% (다주택자 중과 시 최대 12%) | 6~45% (다주택자 중과 시 최대 75%) | 보유세는 낮으나 거래세는 OECD 최상위권 |
| 미 국 | 0.1~2% (부동산 등기 및 인지세 형태) | 0%/15%/20% (소득 구간별 3단계 분리과세) | 취득세는 거의 없는 수준 1주택자 실거주 시 양도세 면제 (최대 50만 달러) |
| 영 국 | 0~12% (인구/금액별 누진제 적용) | 18% 또는 24% (주택 양도세 일괄 분리과세) | 고가 주택 취득세는 높은 편 실거주 1주택자는 양도세 전액 면제 |
| 일 본 | 약3~4% (부동산취득세+등록면허세) | 보유 5년 이하: 약 39% 보유 5년 초과: 약 20% | 보유 기간(5년)에 따라 양도세율을 단 두 단계로만 분류 |
2. 보유세 강화, 반박도 만만치 않다.
하지만 시장과 전문가들의 반발도 만만치 않습니다. 보유세만 떼어놓고 보면 낮아 보이지만, 부동산 관련 세금 전체(취득세+보유세+양도세)를 합산하면 얘기가 완전히 달라진다는 주장입니다.
한국은 집을 살 때 내는 ‘취득세’와 팔 때 내는 ‘양도소득세’가 외국에 비해 상당히 높은 편입니다. 특히 다주택자 양도세는 중과세율까지 붙어서 체감 세부담이 결코 가볍지 않습니다. 이렇게 거래세까지 합산하면 한국의 부동산 세금 부담이 결코 낮지 않다는 반박이 나오는 이유입니다.
결국 어떤 세금에 초점을 맞추느냐에 따라 해석이 달라지는 셈인데, 현 정부는 보유세 강화 쪽으로 방향을 잡고 있다는 게 이번 발언으로 명확해져 보입니다.
3. 7월 세제 개편, 무엇이 바뀔 수 있나
대통령은 “세제, 금융, 규제, 공급을 조만간 한꺼번에 정리하겠다”고 했고, 세제 개편은 7월에 가능할 것이라고 밝혔습니다. 재정당국도 이미 보유세 체계 개편, 공시가격 제도 개선, 초고가 주택 및 비거주 1주택자 과세 체계 점검 등을 위한 연구용역을 진행해 왔습니다.
현재 거론되는 방향은 크게 세 가지입니다.
① 비거주 주택에 대한 보유세 강화입니다.
대통령은 “투기, 투자 목적으로 가지고 있는 거주용이 아닌 주택에 부담을 매겨야 한다. 팔아서 시장에 나오게 해야 한다”고 직접 언급했습니다. 실거주하지 않으면서 보유만 하는 집에 세금을 더 물리겠다는 뜻입니다.
② 다주택자 보유세 부담 강화입니다.
여러 채를 못 가지게 막는 건 아니지만 채수에 따라 부담이 커지는 구조로 바뀔 가능성이 높습니다.
③ 공시가격 현실화입니다.
보유세는 공시가격을 기준으로 계산되는데, 공시가격이 시세보다 낮으면 보유세도 낮게 책정됩니다. 공시가격을 시세에 가깝게 올리면 세율을 건드리지 않아도 실질 세부담이 올라가는 효과가 생깁니다.
4. 실거주 1주택자는 어떻게 봐야 할까
이번 발언의 타깃은 분명합니다. 거주하지 않으면서 투자나 투기 목적으로 여러 채를 보유한 경우입니다. 대통령도 “거주 목적으로 주택을 보유하는 것은 보호해야 한다”고 명시적으로 말했습니다.
실거주 1주택자라면 지금 당장 크게 불안해할 필요는 없습니다. 다만 공시가격 현실화가 진행되면 1주택자도 보유세 부담이 조금씩 늘어날 수는 있습니다. 특히 고가 주택 보유자일수록 영향을 받을 가능성이 큽니다.
반면 비거주 다주택자는 이번 세제 개편을 주의 깊게 봐야 합니다. 7월 개편안이 나오면 실질적인 세부담 변화가 생길 수 있습니다.
5. 주거 시장의 구조적 변화: 전세에서 월세로
이번 회견에서는 세제 외에도 ‘전세 제도의 변화’에 대한 의미 있는 언급이 있었습니다. 최근 전세 공급 부족과 월세 전환 가속화에 대해 이재명 대통령은 ‘사금융 형태인 전세 제도가 월세 중심으로 전환되는 시장의 자연스러운 흐름 중 일부”라는 시각을 보였습니다.
주택 보유에 대한 세부담이 증가하면 임대인들은 늘어난 세금 비용을 매달 현금이 유입되는 월세 형태로 임차인에게 전가하려는 경향이 강해집니다. 정부 역시 임대 시장의 투명성을 높이기 위해 장기적으로 구조적 변화를 용인하겠다는 스탠스로 해석되어, 향후 전세 자금 대출 기조나 임대 시장 정책도 이에 발맞추어 변화할 것으로 전망됩니다.
6. 시장 모니터링을 통한 선제적 자산 관리 필요
이번 정부의 메시지는 일시적인 규제가 아니라, 한국 부동산 세제의 구조적 특징인 ‘낮은 보유세와 높은 거래세’의 균형을 맞추겠다는 장기적 로드맵의 예고편으로 볼 수 있습니다.
실거주 중심의 일반적인 1주택자라면 당장 급격한 세부담 변화를 우려할 필요는 없겠으나, 보유 자산의 규모가 크거나 거주하지 않는 주택을 보유한 경우에는 7월 개편안의 세부 내용에 따라 자산 포트폴리오의 수익률이 달라질 수 있습니다. 발표되는 정책 지표들을 차분히 모니터링하며 세무 시뮬레이션을 진행해 보는 지혜가 필요한 시점입니다.
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